SBAB: Minskade ränteavdrag bättre än nya lånekrav

Trots att problemen på bostadsmarknaden kanske är större än någonsin hittills verkar bostadspolitiken helt hamna i skymundan av frågor som försvaret, polisen och migrationen valåret 2018. Avsaknaden av tydliga besked från regeringsalternativen i rådande läge på bostadsmarknaden är alarmerande.

Enligt Boverket behöver mer än 600.000 nya bostäder byggas i Sverige till 2025. För det krävs en byggvolym som vi inte haft sedan miljonprogrammets dagar. Orsaken är befolkningsökningen till följd av framför allt den stora invandringen i kombination med ett för lågt byggande under decennier. Problemet är särskilt uttalat i storstadsregionerna.

Som Jan Jörnmark argumenterade för i Dagens industri nyligen har den prisreglering som rått på den svenska hyresmarknaden ända sedan 1940-talet kraftigt hållit tillbaka produktionen av bostäder. Den har också skapat en kraftig obalans mellan utbudet och efterfrågan på bostäder i framför allt tillväxtregionerna.

Att en prisreglering leder till en överefterfrågan i förhållande till utbudet tillhör grundkursen i nationalekonomi. Bostadsbristen är särskilt svår för unga och andra hushåll med låga inkomster. Enligt Hyresgästföreningen tvingas fler och fler unga bo kvar hemma för att det är svårt att komma över en hyreslägenhet eller en lägenhet som man har råd att köpa.

Kombinationen av ett under decennier för lågt byggande i kombination med en hög efterfrågan har bidragit till att de reala bostadspriserna ökat kraftigt de senaste 20 åren. Den kraftiga prisuppgången har gått hand i hand med en mycket stor uppgång i hushållens bolåneskulder. Som Finansinspektionen har visat kan, fram till 2013, visserligen en stor del av efterfråge- och prisuppgången förklaras av fundamentala faktorer som sjunkande realräntor, en ökande andel ägda bostäder och en god utveckling av hushållens reala disponibla inkomster. Och efter 2013 kan sannolikt den mycket expansiva penningpolitiken förklara större delen av den fortsatta uppgången i bostadspriserna och hushållens skulder. Även om det finns fundamentala faktorer som förklarar bostadspris- och skulduppgången gör den såväl hushållen som svensk ekonomi känsliga för makroekonomiska störningar.

Skattesystemets utformning med generösa ränteavdrag i förhållande till den löpande beskattningen av småhus ger också incitament för hushållen att ta på sig högre skulder än i annat fall. Kapitalvinstskatten i kombination med begränsade möjligheter att skjuta upp den vid köp av ny bostad samt höga transaktionskostnader i form av stämpelskatt bidrar förmodligen till att många hushåll väljer att bo kvar i sitt nuvarande boende trots att ett annat boende hade varit mer ändamålsenligt.

Skattesystemet bidrar på detta sätt inte till ett optimalt utnyttjande av bo- stadsstocken och verkar därmed rimligen också hämmande på rörligheten på både bostads- och arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten.

De så kallade makrotillsynsåtgärder som vidtagits efter förra finanskrisen, som amorteringskravet, handlar bland annat om att säkerställa att en kraftigt ökad skuldsättning inte bidrar till finansiell instabilitet. Eftersom makrotillsynsåtgärder ofta har betydande bieffekter är det dock viktigt att de inte genomförs i stället för mer angelägna reformer som är svårare att hantera politiskt. Den pris- och skulduppgång som följt i kölvattnet av decennier av prisreglering samt den skuldökning och de inlåsningseffekter skattesystemet bidrar till bör inte motverkas med makrotillsynsåtgärder utan istället lösas där problemen uppstått.

En nedtrappning av ränteavdragen hade varit en betydligt bättre åtgärd än det utvidgade amorteringskrav som infördes den 1 mars som förstärker de problem det befintliga amorteringskravet lider av i form av inlåsningseffekter och ökade barriärer för unga att komma in på bostadsmarknaden. Av liknande skäl vore det direkt olämpligt att med nya makrotillsynsåtgärder helt försöka motverka de negativa effekter den expansiva penningpolitiken har på bostadspriserna och hushållens skulder.

Bostadsmarknadens många och sammanhängande problem kräver ett helhetsperspektiv. Risken är uppenbar att enskilda partier inte bemödar sig med att själv ge förslag på helhetslösningar eftersom de inte ser några möjligheter till breda politiska överenskommelser. Men det är att abdikera från ansvaret för en väl utformad bostadspolitik.

Robert Boije, chefsekonom, SBAB

Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till [email protected] Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 2.500-6.000 tecken inklusive blanksteg.

https://www.di.se/debatt/sbab-minskade-ranteavdrag-battre-an-nya-lanekrav/